양도소득세는 개인이 부동산, 주식에 대한 권리를 양도를 통해서 발생한 이익 또는 소득을 과세대상으로 하여 부과하는 세금입니다. 줄여서 양도세라고도 부릅니다. 과세대상의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익 또는 소득에 대하여 일시에 양도시점에 세금을 납부해야 됩니다. 양도소득세는 양도세라고도 부릅니다.
만약에 부동산 양도로 인해 소득이 발생하지 않는 거나, 손해를 볼 경우 양도소득세는 부과되지 않습니다.
과세 대상은 부동산의 경우 토지, 건물, 무허가, 미등기 건물도 과세대상에 포함됩니다. 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권도 포함됩니다. 주식과 파생상품도 포함됩니다.
양도소득세는 부동산을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고, 납부를 해야 합니다.
1가구 1 주택 양도세 비과세 요건
1가구 2 주택의 경우 양도소득세를 감면해주는 혜택이 있습니다. 1가구 1 주택 비과세 요건은 크게 3가지입니다.
양도일 현재 1세대가 1 주택만 보유하고 2 년 이상 보유한 경우입니다.
1 세대
1세대 기준은 직계 존/비속을 의미합니다. 함께 거주하고 있는 배우자와 자녀, 형제자매, 부모 모두를 포함합니다. 배우자와 자녀는 함께 살고 있지 않더라도 1세대로 간주합니다.
자녀가 30대 이상이거나, 결혼을 하거나, 30대 미만이지만 월 70만 원 이상의 소득이 있는 경우 세대분리로 인정됩니다.
1 주택
1 주택은 모든 세대원이 1채만 보유하고 있어야 됩니다. 예외 사항은 일시적으로 1가구 2 주택에 대해서 비과세 요건으로 인정됩니다. 1 주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2 주택이 된 경우에 신규 주택 취득의 중과세는 적용되지 않습니다.
일시적 2주택 조건은 3가지입니다. 첫 번째 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과하고 신규주택을 취득해야 합니다. 두 번째 종전주택은 2년 이상 보유 및 거주해아합니다. 마지막 신규 주택을 취득하고 3년 내에 종전주택을 양도해야 됩니다.
2년 이상 보유
조정대상지역의 경우 보유와 더불어 실거주 2년도 만족해야 됩니다. 2년 거주요건은 2017년 8월 2일 대책에 처음 발표되었습니다. 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택의 경우 실거주 요건이 2년 붙어 있습니다. 취득 시 조정지역인 경우 조정 지역이 해지되더라도 2년 거주요건은 충족되어야 됩니다.
양도가액 즉 부동산을 판매한 금액이 9억 원 까지는 양도세가 없습니다. 양도가액이 9억 원 까지는 비과세 9억 원 초과 양도차익에 대해서만 과세합니다.
1가구 1 주택 양도세 비과세 요건을 갖춘 경우 9억 원 초과하는 양도차익에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
예를 들어 8억 원에 주택을 구입하여 3년 뒤 집값이 11억이 되어 매도한 경우 3년 만에 3억 원의 차익이 발생하게 됩니다. 9억 원 까지 비과세 적용을 받게 됩니다. 수익 3억 원 중 9억 원 이하에 해당하는 1억 원은 비과세 혜택을 받게 됩니다. 수익 중 1억 원을 제외한 2억에 대한 양도세가 발생합니다.
장기간 주택을 보유한 경우 세금 감면을 위한 혜택도 있습니다. 장기보유 특별공제라는 제도입니다. 연 8%씩 10년을 보유한 경우 80%의 과세액을 감면해 주는 제도입니다.
양도소득세 세율
너무 복잡해서 쉽게 정리하기가 쉽지 않습니다. 부족한 부분은 조금씩 추가하거나 새롭게 작성해야 될 거 같습니다.
개인적으로 9억 원이 넘는 집을 가지고 있지 않고, 최대한의 대출을 이용해 겨우 내 집 마련을 한 생태라 양도소득세에 대해서 아직 고려할 시기는 아니라 집중도가 살짝 떨어집니다.